“금융 소비자 보호” : 4일 서울 여의도 금융감독원 본원에서 열린 서재완(가운데) 금융감독원 투자본부 부원장보가 자산운용사 대표이사 및 금융투자협회 담당 본부장들과 간담회에 앞서 발언을 하고 있다. 금감원 제공


금융감독원이 해외 부동산 펀드를 주로 취급하는 6개 자산운용사 대표를 소집해 상품 출시 단계에서부터 내부통제 강화를 주문했다. 최근 불거진 ‘벨기에 부동산 펀드’ 불완전 판매 논란을 계기로 구조가 어렵고 위험성을 파악하기 힘든 상품에 대해서는 제조사에 해당하는 자산운용사도 소비자 보호 노력을 강화 바다신릴게임 하라는 주문이다. 금감원은 현지실사를 담은 보고서 첨부를 의무화하고 직관적인 투자위험 표준안을 마련하도록 했다.
서재완 금감원 부원장보는 4일 운용사 대표 간담회에서 “최근 해외 부동산 펀드 설계·제조 단계 점검 결과, 운영상 미흡한 점이 다수 확인됐다”고 말했다. 우선 해외 부동산 투자 대상 발굴 단계에서 운용사들의 현지 자산관리업체 선 릴짱 정 기준이 마련돼 있지 않았다. 또 실사보고서에 투자 자산의 구체적인 위험 요인을 분석한 내용이 포함되지 않고 단순히 시장 개황 소개에 그친 경우도 있었다.
해외 부동산 펀드는 코로나19 팬데믹을 거치며 곳곳에서 손실이 확대되고 있다. 재택근무가 늘면서 상업용 부동산 공실률이 높아지는 한편, 고금리가 지속되면서 자산 가치가 급락한 영향이다 바다이야기온라인 . 해외 부동산 시장 회복이 지연되는 가운데 기존 투자 건의 만기가 다가오면서 기한이익상실(EOD) 규모는 지난 2023년 6월 말 1조3300억 원에서 지난해 9월 말 2조6400억 원으로 급증했다.



일부 해외 부동산 펀드는 전액 손실 처리되면서 투자자들이 피해 구제 목소리를 바다이야기2 높이고 있다. 이찬진 금감원장이 지난달 직접 피해 투자자들을 만났던 벨기에 부동산 펀드의 경우 벨기에 정부 기관이 사용하는 상업용 건물의 장기 임차권에 투자하는 상품으로, 5년 운용 뒤 임차권을 매각하는 구조였으나 유럽 부동산 경기 악화로 지난해 12월 전액 손실이 발생했다. 판매사가 선순위 투자자의 존재를 제대로 고지하지 않았던 점이 부각되면서 한국투자증 사이다릴게임 권은 민원이 제기된 457건에 대해 불완전판매를 인정하고 60억7000만 원을 자율배상했다.
글로벌 부동산 경기 부진 속에 추가 손실 우려도 커지고 있다. 이지스자산운용의 독일 트리아논 펀드도 독일 프랑크푸르트 금융 중심지에 있는 오피스 빌딩 투자였으나 팬데믹 이후 주요 임차인이 퇴거하면서 청산 위기에 놓여 있다. 현대자산운용이 운용하는 글로벌 보험사가 장기 임차한 영국 스코틀랜드 우량 부동산 펀드를 재평가한 결과 최초가 대비 80% 급락했다.
금감원은 투자자 관점에서 해외 부동산 펀드의 투자위험을 면밀히 파악하고 전달하도록 제도를 개선한다. 핵심 투자위험 표준안에는 자금 차입, 공실 위험, EOD로 인한 강제매각 등 해외 부동산 펀드에서 반복적으로 나타난 위험 사례를 담도록 한다. 아울러 투자 결정 시 감수해야 할 최대 손실을 인지할 수 있도록 부동산 가치 하락에 따른 펀드 성과를 그래프로 표현, 시각적으로 손실 가능한 구간을 제시하도록 한다.
김지현 기자