[지데일리] 서울 부동산이 다시 꿈틀거린다. 한때 ‘거래절벽’이라 불리던 시장에 온기가 퍼지고, 그 불씨는 서울 외곽과 수도권 전역으로 번지고 있다. 
 
정부의 강도 높은 규제와 금리 인상기를 지나며 움츠러들었던 매수세가 되살아난 것이다. 지난 10·15 부동산 대책 이후 숨 고르기를 이어오던 서울 아파트값이 한 주 새 0.29% 급등하며, 다시금 상승 국면에 진입했다는 신호를 보냈다.

 




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서울 아파트값이 한 주 새 0.29% 오르며 ‘10·15 대책’ 이후 최고 상승폭을 기록했다. 15억 원 이하 단지를 중심으로 실수요가 늘며 동작·관악·양천구 등 비강남권이 두드러졌고, 수도권도 상승세가 확산됐다. AI생성



황금성오락실


 
한국부동산원이 22일 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 1월 셋째 주(1월 19일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.29% 상승했다. 이는 전주(0.21%)보다 0.08%포인트 확대된 수치로, 정부 대책 이후 가장 가파른 주간 상승폭이다. 시장에선 “급매물이 빠르 바다신2게임 게 소진되면서 실수요를 중심으로 가격이 오르고 있다”는 분석이 나온다. 특히 15억 원 이하 중대형 단지 중심으로 매매 거래가 활발해진 것이 눈에 띈다.
15억원 이하 단지, 시장의 '핵심축'으로
이번 상승세의 중심에는 ‘15억 원 이하 아파트’가 있다. 대출 규제의 예외선으로 설정된 이 가격대 아파트들이 실수요자들에 바다이야기무료 게 유일한 진입로로 작용하면서 거래가 빠르게 늘고 있다. 
 
실제 동작구는 지난주 대비 0.51% 오르며 서울 전체에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 관악구(0.44%), 양천구(0.43%), 강동구(0.41%) 역시 높은 상승세를 보였다. 이들 지역은 모두 15억 원 이하의 중대형 아파트 비중이 높아, ‘실수요자의 골드몽릴게임릴게임 선택지’로 부상한 곳이다.
눈길을 끄는 것은 강남 3구가 아닌 비(非)강남권 지역의 회복세다. 종로구(0.12%→0.25%), 성북구(0.21%→0.33%), 노원구(0.11%→0.23%)는 전주 대비 상승폭이 두드러지게 커졌다. 단기간 내 거래량이 회복되면서 호가가 실제 거래가로 이어지는 흐름이 나타나고 있다. 
 
부동산 업계 관계자는 “그동안 고가 아파트 중심의 강남권 거래는 여전히 제한적이지만, 중저가 단지에서는 실거래가가 연이어 성사되며 중심축이 이동하고 있다”며 “거래의 온기가 비강남권으로 확산되는 양상”이라고 말했다.
3040세대의 ‘실수요 반격’
이번 시장의 특징 중 하나는 ‘3040세대의 귀환’이다. 과거 투자 목적의 매수세가 주도하던 시기와 달리, 이제 시장은 명확히 실수요 중심으로 재편됐다. 한국부동산원 측은 “10·15 대책 이후 15억 원 초과 아파트의 대출 규제가 강화되면서, 상대적으로 접근 가능한 10~15억 원 이하 단지로 수요가 집중되는 현상이 나타났다”고 설명했다.
 
현장에서도 3040 무주택자들이 자금 여력을 총동원해 내 집 마련에 나서는 사례가 잇따르고 있다. 서울 동작구 흑석동의 한 공인중개사는 “시장 분위기가 몇 달 전과 다르다”며 “직장인 맞벌이 부부들이 12억~14억 원대 아파트 매물을 찾는 문의가 늘었다”고 전했다.
이 같은 흐름은 ‘월세 피로감’과도 맞물려 있다. 임대차 3법 시행 이후 치솟은 전·월세 가격에 부담을 느낀 세입자들이, 대출이 가능한 범위 내 아파트 매수로 방향을 틀고 있는 것이다. 전문가들은 “전세대출 금리 부담에도 불구하고, 향후 금리 하락 가능성을 점치며 실거주 겸 자산 확보 차원에서 매수를 결정하는 흐름이 이어질 것”이라고 내다본다.
수도권, 서울 ‘후광효과’로 동조 상승
서울의 불씨는 수도권으로 옮겨붙었다. 같은 기간 경기도 아파트값은 0.13% 올라 전주(0.10%)보다 상승폭이 확대됐다. 특히 용인 수지구는 0.68% 상승하며 2020년 3월 이후 최대 폭으로 올랐다. 수지구는 지난 4분기까지 조정세를 보였으나, 서울 접근성과 대체 수요가 맞물리며 거래가 빠르게 회복되는 중이다. 
 
이외에도 광명(0.37%), 안양 동안구(0.32%), 고양 일산서구(0.29%) 등도 상승 대열에 합류했다. 수도권 전체적으로는 대출 규제 완화 기대감과 신축 중심의 수요 확산이 맞물리며 상승세가 확대되는 모양새다.
전문가들은 갸우뚱...여전히 '신중론'
시장 참여자들의 기대감이 커지고는 있지만, 전문가들은 “속도 조절이 필요하다”고 지적한다. 최근의 상승세는 구조적 회복보다는 ‘매물 부족’과 ‘심리적 반등’에 의한 일시적 현상일 가능성이 크다는 것이다.
 
일각에서는 지금의 상승세가 거래가 늘어난다기보다 일부 인기 지역 중심의 제한된 거래가 가격을 끌어올리는 구조라며 실수요의 회복세가 이어지더라도 가격 안정을 위한 정책적 과제는 여전히 많다는 의견도 있다.
 
금리 인하 전망이 현실화되면 시장 열기는 한층 더 달아오를 수 있지만, 반대로 글로벌 경기나 물가 상황에 따라 시중금리가 다시 상승세로 돌아설 경우, 회복세는 금세 식을 수도 있다. 수요와 공급의 균형이 완전히 회복되지 않은 상황에서 부동산 가격의 단기 급등은 오히려 ‘불안한 반등’이 될 수 있다는 우려도 있다.
정부의 과제, ‘정책 신뢰와 세대 균형’
시장 안정화를 위해 정부가 풀어야 할 과제도 있다. 먼저 정책 일관성을 통한 시장 신뢰 회복이다. 지난 몇 년간 주택시장 정책이 잦은 수정과 보완을 거치면서 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 혼란을 줬다. ‘대출 규제 강화 → 금리 인상 → 공급 발표 → 규제 일부 완화’가 반복되는 동안, 정책 방향을 믿기 어려운 구조가 만들어졌다.
 
또한 세대 간 주거 불균형 해소다. 청년층은 여전히 높은 진입장벽에 가로막혀 있고, 중장년층은 세금 부담과 부동산 가치를 둘러싼 불안감에 시달린다. 3040세대의 매수세는 실수요라는 점에서 긍정적이지만, 이는 곧 하위 소득층의 주거 접근성 악화로 이어질 수도 있다. 정부가 실수요를 보호하면서도 주택 공급 구조를 다변화할 수 있는 방안을 마련해야 한다.
장기적으로는 공급의 질적 다양화가 관건이다. 단순한 신축 공급 확대가 아닌, 도심 내 재건축·리모델링 활성화와 공공임대 품질 제고가 병행돼야 한다. 주택의 유형과 지역별 수요를 정밀하게 반영한 정책이 없다면, 시장은 다시 불안정한 사이클로 회귀할 가능성이 높다.
다시 시작된 서울의 부동산 실험
서울 아파트값의 이번 반등은 단순한 ‘숫자 상승’ 이상의 의미를 지닌다. 시장의 체력이 완전히 회복됐다는 신호이기도 하고, 동시에 불완전한 균형 속에서 다시금 ‘과열’의 그림자가 스멀거리는 조짐이기도 하다. 
 
다만 이번에는 과거처럼 단기 투기자금이 아니라 실수요 중심의 회복세라는 점에서 성격이 다르다는 시각이 보편적이다. 정책의 방향, 금리의 흐름, 시장의 심리가 맞물리며 2026년 부동산 시장은 또 한 번 중대한 시험대에 서게 됐다.