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부동산 대책 어디로














주택 공급 가뭄 속에 올해 서울·수도권에서 공공분양 아파트 2만9000여 가구가 나온다. 지난해 9·7 주택 공급 확대 방안에서 정부가 밝힌 2만7000가구보다 약 2000가구 늘었다. 최근 오션파라다이스다운로드 5년간 평균 분양 물량(1만2000가구)보다는 141.7% 늘어났다. 민간 아파트 분양 예정 물량도 지난해보다 증가한 만큼 무주택 서민에겐 가뭄의 단비가 될 전망이다. 김용범 청와대 정책실장이 추가 공급 대책을 조만간 발표하겠다고 밝힌 만큼 공급 물량은 더 늘어날 수 있다.



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그래픽=정수경 기자







정부가 바다이야기사이트 최근 내놓은 ‘2026년 경제성장전략’(옛 경제정책방향)에는 공공 아파트 5만여 가구를 착공하고, 이 가운데 임대주택 등을 제외한 2만9000여 가구를 일반에 분양하는 방안이 담겼다. 분양 물량은 수도권 신도시에 몰려 있다. 고양 창릉 3881가구, 남양주 왕숙 1868가구, 인천 계양 1290가구 등 사업이 초기 단계인 3기 신도시에서 7500가구가 나 골드몽릴게임 온다.

수원 광교와 화성 동탄2 등 2기 신도시에서도 추가 물량이 예정돼 있다. 다만, 서울 분양 물량은 고덕 강일지구 1곳 1305가구뿐이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “집값 불안의 진앙인 서울에서의 공공분양 물량이 적다는 건 아쉬운 부분”이라며 “서울 도심 청사부지나 성대야구장 등 유휴부지를 서둘러 개발해 알라딘게임 야 한다”고 말했다.
서울에서의 주택 공급은 민간 아파트에 기대야 하는 실정이다. 다행인 건 민간 아파트 분양 예정 물량도 지난해보다 늘었다는 것이다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 민간 아파트 분양 예정 물량은 3만4230가구로, 지난해 분양 물량(1만4420)보다 두 배가량 많다. 다만, 예정 물량의 90% 이상이 재개발·재건축 단지로, 공사비 증액 문제 등으로 사업이 멈춰 서면 분양 시기가 미뤄질 가능성이 있다.









그래픽=정수경 기자







지난해에도 연초 조사 때는 2만1700여 가구가 분양 예정이었으나 실제 분양된 주택은 이보다 34%가량 준 1만4420가구에 그쳤다. 이남수 투미부동산컨설팅 부사장은 “올해는 정부의 대출 규제 여파로 이주비 대출 금액까지 주는 등 변수가 많아 재개발·재건축 진행 상황을 지켜봐야 한다”고 말했다.

아직 집이 없는 수요자라면 공공분양을 적극적으로 노려볼 만하다. 공공분양은 정부가 분양가를 규제하는 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 저렴한 게 장점이다. 공공분양은 기본적으로 무주택 세대주여야 청약할 수 있다. 노부모를 모시고 있거나 신혼부부·다자녀(2명 이상)라면 특별공급에 청약하는 게 낫다. 일반공급 물량의 50%는 신생아(2세 미만) 세대주에게 우선 공급한다.
민간 아파트는 고분양가 속에서 자금 마련도 쉽지 않아 자칫 ‘현금 부자’만을 위한 시장이 될 수 있다는 우려가 나온다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 11월까지 1년간 서울에서 나온 민간 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 5043만6000원으로, 처음으로 5000만원을 넘어섰다. 여기에 10·15 대책으로 15억원 초과 아파트는 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원으로 대출이 제한된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “미리 자금 조달 방안을 마련해야 한다”고 조언했다.









그래픽=정수경 기자







정부가 조만간 추가 주택 공급 방안을 내놓을 계획이어서 올해 공급 물량도 다소 늘어날 수 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 12일 기자간담회에서 “여유 있게 잡으면 명절 전에 무조건 나와야 된다고 생각한다”며 “어느 정도 계획은 나와 있지만 발표하고 나서 문제가 생기면 정부 정책의 신뢰도가 상실하는 만큼 늦어도 1월 말까지는 발표하려고 노력하고 있다”고 말했다. 김용범 청와대 정책실장도 14일 한 언론과의 인터뷰에서 “어느 정도 (확보가) 마무리된 물량이 있고 발표도 할 수 있지만, (정책 당국은) 시장에서 기대하는 수준 이상으로 의욕을 부리고 있는 상황”이라고 밝혔다.

실질적인 공급 계획을 발표해 신규 분양 가뭄으로 불안해진 시장을 완화하겠다는 것이다. 주택 시장에서는 이미 조성된 신도시 등 공공택지를 중심으로 인허가 절차를 정비하고, 교통·생활 인프라 계획과 연계해 추가 공급 물량을 늘릴 것으로 보고 있다. 부동산 업계의 한 관계자는 “정부의 추가 공급 대책을 봐야겠지만 서울은 공공분양할 마땅한 부지가 없는 만큼 개발이 초기 단계인 3기 신도시 개발에 속도를 내는 방식이 될 것”이라고 말했다.
서울에서는 유휴부지 개발에 사활을 걸고 있는데, 유휴부지가 있다고 해도 지자체·환경부 등 여러 기관과 이해관계가 얽혀 있어 공급까지 상당 기간이 소요된다. 주민 반대도 문제다. 기존의 도시계획을 그대로 둔 채 미사용 학교용지 등에 아파트를 공급하면 주변 지역 교통난으로 이어질 수밖에 없다. 더구나 이재명 정부의 ‘공공 주도’ 주택 공급의 핵심인 한국토지주택공사(LH)의 사장 선임이 늦어지면서 ‘대대행’ 체계가 이어지고 있다는 것도 주택 공급 확대의 걸림돌이다.
한편, 김 실장은 주택 공급 정책이 발표된 이후에는 세금 문제를 들여다 보겠다고 밝혔다. 그는 “같은 한 채라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억원 등 구간을 더 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하자는 제안이 있는데, 진지하게 고민해봐야 할 문제”라고 말했다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상에 대응하기 위해 보유세와 양도소득세 세율을 세분화하고 누진율을 더 높이겠다는 것이다. 소득세는 누진제가 적용되지만, 주택 보유·양도세는 그렇지 않아 조세 형평성에 문제가 있다는 취지다.
황정일 기자